Inmologística: un negocio en pleno crecimiento

Imagen aérea de la Plataforma Central Iberum en Illescas
Imagen aérea de la Plataforma Central Iberum en Illescas
El transporte de mercancías, aunando los tres modos de transporte, terrestre, marítimo y aéreo, representa más del 6% del PIB nacional, cantidad que sube al 10% si sumamos las operaciones logísticas. En ese entorno, el subsector de la inmologística gana cada día importancia
Inmologística: un negocio en pleno crecimiento

Pocos dudan en este momento la importancia que tiene para la economía del país que el transporte, la distribución de mercancías “funcionen como un reloj”, algo, por cierto, que casi siempre se consigue, tanto en el entorno nacional como en el europeo. Hoy día el transporte de mercancías es un “complejo puzle” en el que muchos subsectores tienen cabida, lo que le convierte en uno de los sectores más productivos del país. 

Los últimos datos, ofrecidos a finales del año pasado, por el Gobierno indican que el transporte de mercancías representa el 6,6% del PIB, subiendo al 10% si se incluyen todas las actividades anexas, incluidas bajo el paraguas de sector logístico. 
Es, en ese entorno, la inmologística, es decir la promoción, construcción, venta o alquiler de centros logísticos no sólo ha crecido de forma espectacular en los últimos años, lo seguirá haciendo a corto plazo, según España se acerca a ese gran objetivo de ser el gran “hub logístico de Europa”.

Buenas perspectivas

La consultora Proequity tiene muy claro el por qué la inversión logística ha adquirido, y cada vez más, una gran importancia en  el contexto de la economía nacional. En ello, así lo asegura en su último informe, ha influido transformaciones en la economía global, nuevas tecnologías, sin olvidar el crecimiento del comercio electrónico y, por tanto, de las entregas a domicilio.  El resultado de esos cambios es que el sector se posiciona como uno de los mercados más atractivos en la actualidad para inversores, family offices y otros interesados en la adquisición de activos. 

De cara a este año 2024, Proequity, pronostica una reactivación de la actividad, gracias al control de la inflación y el mantenimiento los intereses. Tras superar un 2023 en el que, aunque las cifras de inversión sobrepasaron los 1.000 millones de euros, se quedaron lejos de los datos récord registrados en 2022, de cara a este año si se espera un aumento de la actividad dado que los inversores apuestan por un descenso del nivel de tipos.

Sera especialmente importante, además, la llegada de nuevos inversores extranjeros y empresas, especialmente en municipios de la zona centro y Levante, donde se anticipa la generación de nuevos desarrollos logísticos para atraer inversión y fomentar la creación de empleo. 

Llegados a este punto, en el que todo indica que el mercado inmologístico tiene un gran futuro. Es importante saber de “dónde partimos”, qué sucedió el pasado ejercicio para poder entrever el volumen de negocio, que es millonario, se podrá alcanzar en el 2024. Lo cierto, es que se parte de inversiones millonarias, repartidas por prácticamente toda la geografía nacional. 

Inversiones millonarias

El sector logístico español alcanzó en 2023 una contratación de más de 2.060.000 metros cuadrados incluyendo Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Bilbao, además de los dos mercados logísticos principales del país, zona centro y Cataluña, según datos de la consultora CBRE. Cifra, importante, pero que en realidad supone un descenso del 27% en relación al 2022 que se cerró con 2.820.000m2 contratados. 

Si la cifra de metros “apabulla” no lo es menos el del dinero “que se ha movido en el conjunto de operaciones inmobiliarias. Según el mismo informe, 2023, que no ha sido “excepcional”, de hecho, la inversión se redujo un 50% se alcanzó una cifra total de 1.150 millones. El cuarto trimestre de ese ejercicio fue clave ya que en ese período se cerraron el 40% de las operaciones. 

Los datos, a pesar del descenso, fueron valorados muy buenos por la consultora a tenor de dos hechos. El primero, que el 2022 fue un año de récord absoluto; el segundo, los altos tipos de interés que siempre “hacen dudar” a los posibles inversores. 
En este sentido, resulta de interés que opinan del mercado nacional nuevos “protagonistas”, grandes multinacionales que están apostando por invertir en España. Entre ellas, destaca Scannell Properties que, en apenas cinco años, ha puesto en marcha seis proyectos, tres en el mercado catalán, dos en la zona centro y uno en Valencia. En total, más de 150.000 metros cuadrados de superficie alquilable.

En cuanto al 2024, pues, “a pesar de la escasez de suelo” asegura afrontar el año con optimismo y “analizando en detalle oportunidades para decidir qué proyectos puede acometer con éxito. Somos fuertes defensores de proyectos brownfield, uno de los enfoques más sostenibles para una empresa promotora y respuesta a la escasez de suelo en ubicaciones relevantes”. 

Zonas geográficas

Una de las características del mercado inmologístico nacional es la diferencia que se suele dar entre zonas geográficas, reflejo de que el transporte de mercancías está directamente relacionado a los lugares donde existe más industria, más población o disponen de acceso directo al mar. 

Por eso no sorprende, tiene el mayor volumen de población y un destacado movimiento de mercancía de última milla, que en el centro del país se hayan llevado a cabo más de 930.000 contrataciones, 780.000 m² de contratación neta, según el informe de CBRE. Cifra conseguida tras cerrarse 68 operaciones. Destaca que el 40% de la demanda se concentra en operadores 3PL, seguidos de los operadores de transporte y paquetería 23%, y supermercados (8%). En cuanto a la disponibilidad de terreno para más promociones en el centro de España, se ha situado en el 8,17%. Por su parte, la renta prime alcanzó los 6,50 euros/m²/mes al final del ejercicio. 

El informe asegura, asimismo, que la demanda será también elevada durante el presente año, con niveles similares los de los dos últimos años y en un momento en que están en fase de construcción proyectos que alcanzan los 800.000 metros cuadradas de superficie. 

Cataluña

El otro gran punto de inversión inmologístico es Cataluña. En este caso dos hechos “animan” el mercado, la alta población que vive en la región y ser sede de uno de los puertos de mar más importantes de España y Europa en el transporte marítimo de mercancías. 

A pesar de los graves problemas que Cataluña de disponibilidad, no dispone de excesivo suelo para construir más centros logísticos, en el 2023 consiguió realizar operaciones que en total sumaron más de 500.000 metros cuadrados contratados y alcanzando un 84% de contratación neta. Son buenas cifras, pero lo cierto es que muestran con claridad la escasez de oferta y acusan un descenso, en relación al 2022 de más del 30%. 

El informe BNP es claro y asegura que en total han sido 60 las operaciones que se han cerrado, operaciones muchas de ellas de naves pequeñas, menores de 10.000 metros cuadrados, punto que contrasta, y mucho, con la situación del centro peninsular donde las naves son mucho más grandes. 

En cuanto a los metros que actualmente están en construcción superan los 240.000 metros cuadrados y un 60% de ellos se construyen a riesgo. Esta es otra circunstancia diferente a lo que sucede en otras regiones, donde las naves se construyen “bajo demanda”, es decir, cumpliendo con los requisitos establecidos por un cliente en concreto.

Por último, destaca el hecho de que en Cataluña hay 600.000 m² disponibles, lo que eleva un poco la ratio de disponibilidad hasta el 5,26%. En términos de renta, la escasez de oferta en zona prime implica un importante crecimiento del precio, cerrando 2023, en el caso de alquiler mensual, a 8,50 euros metro cuadrado.

Lugares estratégicos y de interés

Es evidente que el mercado inmologístico no finaliza en Madrid y Cataluña, de hecho, históricamente, una de las plazas más importantes es Aragón, más concretamente Zaragoza debido a la existencia de Plaza, uno de las primeras grandes áreas logísticas del país, que con el paso del tiempo ha sabido dotarse de conexiones vitales por carretera, pero también, por ferrocarril y aéreo.  Aun, así, Zaragoza no ocupa el tercer puesto en el ranking de zonas “importantes” desde el punto de la inmologística. Ese lugar lo ocupa, Valencia, con más de 319.000 metros cuadrados de superficie contratada. 

Se da la circunstancia, además, de que la ampliación de la ZAL de Sagunto, convertirá a Valencia en uno de las zonas más importantes desde el punto de vista de hub logística, compitiendo directamente con Madrid, tras crecer la tasa de disponibilidad. Volviendo a Zaragoza, es el cuarto mercado nacional tras cerrar el ejercicio 2023 con más de 140.000 m², cifra algo menor que en 2022, fue récord absoluto de contratación, pero aún, así, muy importante. No es baladí que suponga el 7% de la demanda total. Además, mientras a nivel nacional la contratación, como ya hemos apuntado, fue en el conjunto del país del 27%, en Zaragoza el descenso no llego al 7%. 

Por último, la contratación en Bilbao se ha situado en los 37.000 m² y la de Sevilla en 80.000 m². En cuanto a las rentas prime, destacan el crecimiento de Valencia, con 5,50 euros/m²/mes, y el de Zaragoza, con 4,10 euros/m²/mes.

Plataforma Central Iberum, Illescas

Que los negocios tradicionales están cambiando, es, sencillamente una obviedad. Que el sector del transporte de mercancías, el logístico, también lo hace, es evidente. En el caso del mercado inmologístico pues también han llegado, cambios modificaciones, en el negocio tradicional. 

Así, si antes era imprescindible, para ser rentable, estar ubicado cerca de grandes poblaciones o de áreas industriales, ahora está surgiendo otro modelo que comienza a tener éxito. Ejemplo de esa realidad, nadie apostaba por ello, es la Plataforma Central Iberum, ubicada en la localidad toledana de Illescas, que no está lejos de Madrid, el gran centro de distribución de mercancías nacional, pero tampoco está en la cercanía. De hecho, entre un punto y otro hay 35 kilómetros. 

En diez años, los transcurridos desde que los emprendedores Miguel Ángel González Resino y su hijo, Miguel Ángel González Naranjo, iniciaron la construcción de la Plataforma, ha pasado de ser un “proyecto piloto” muy arriesgado a modelo de plataforma logística de éxito. En este momento, presumen, no les falta razón, de haber logrado posicionarse como epicentro de la logística sostenible a nivel nacional e internacional. 

De hecho, Illescas ya es el polo logístico de e-commerce con más superficie contratada de España. La clave: escuchar a los operadores logísticos, prever sus necesidades y hacerlo en el lugar adecuado. En la actualidad, así lo confirma la propia empresa, importantes empresas han encontrado en Plataforma Central Iberum y en su ampliación, Plataforma Central Multimodal, PCIM, la localización idónea para establecerse. 

El diseño y desarrollo de grandes manzanas y parcelas orientadas a grandes operadores logísticos junto a sus excelentes conexiones, accesos directos desde a la autovía de Toledo A-42, la AP-41 o la próxima conexión con la A-4, “así como su apuesta por el medioambiente han contribuido a este auge” asegura Miguel Ángel González Naranjo, quien, además, atribuye este crecimiento exponencial a la decisión de Amazon de instalar su gran almacén en 2017 marcó un punto de inflexión”.
Sin duda, la llegada de Amazon ha sido clave para su desarrollo, pero lo cierto es que actualmente, el ecopolígono cuenta con más de 3.500.000 metros cuadrados de suelo comercializado y más de 1.560.000 metros de naves construidas. Infraestructuras de gran envergadura gracias a la gran flexibilidad en el diseño de las parcelas de hasta 480.000 metros cuadrados para que puedan dar una excelente respuesta a la fluctuación de la demanda. 

En total, se han establecido 29 compañías referentes en sus respectivos sectores conformando un espacio único en logística y transporte. Destacan, Hexel Fibers, Amazon, Michelin, Airbus, Toyota, Groupe CAT, FM Logistic, Panadería Milagros Díaz, Colcogesa, Hormigones Castrejón, XPO/HyM, SEUR Correos Express, Airbus, CBL, DHL/Zalando, Carreras, DIA, CEVA, Ehlis, DHL/IKEA, Aygo Star, Suardiaz, Stor, TXT, Burger King y Lidl, entre otras. 

¿Ha cambiado la Plataforma Central Iberum a la localidad de Illescas? Eso resulta evidente, la inversión allí realizada ha supuesto un hito en el desarrollo de la economía de Illescas y de la localidad vecina de La Sagra, tras generarse más de más de 8.000 empleos. Lo más importante, es que la Plataforma está muy lejos de haber logrado su “techo”. Hoy día, cuenta con 650.000 metros cuadrados para el desarrollo de nuevas naves. En realidad, 171.700 metros cuadrados, ya están en ejecución. 

La pregunta, no olvidemos el nivel de inversión, millonaria que precisa este tipo de instalaciones, es sí este modelo se repetirá y tendrá tanto éxito. Era una propuesta arriesgada, que se saltaba el modelo, también de éxito, de zonas como el entorno del Henares, en Madrid, Plaza en Zaragoza, o las grandes ZAL de Barcelona y Valencia.