PATRIZIA, gestora internacional especializada en activos inmobiliarios e infraestructuras, anticipa que el aumento estructural de los presupuestos de defensa en Europa redefinirá el mapa de la inversión logística en el continente, impulsando la demanda de activos logísticos avanzados en torno a polos industriales, energéticos y de transporte.
El compromiso histórico alcanzado por los aliados de la OTAN en la cumbre de La Haya en 2025, que contempla elevar el gasto en defensa hasta el 5% del PIB en 2035 con un 1,5% destinado a infraestructuras críticas como energía y logística, será un catalizador clave para este cambio estructural.
Tras el fuerte crecimiento vivido durante la pandemia, la demanda de espacio logístico e industrial en Europa se ha moderado desde 2022 debido a la desaceleración económica, el aumento de costes, el exceso de capacidad en e-commerce y la normalización de inventarios. Sin embargo, el apetito inversor se mantiene sólido: los activos logísticos representaron el 22% del capital invertido en inmobiliario en 2025, frente al 13% en 2018, lo que refleja la confianza estructural en el segmento.
Emile Poort, Head of Investment Management Logistics de PATRIZIA, explicó en su intervención en el MIPIM de Cannes: “los vientos de cola apuntan a un resurgimiento de la industria militar en Europa, lo que impulsará la demanda de activos logísticos ‘smart’ en torno a clusters industriales y de infraestructuras, favoreciendo un nuevo ciclo inversor sostenido”.
Factores que impulsarán esta nueva fase del mercado:
.- Clusters industriales especializados: ubicaciones con fuerte base industrial, talento cualificado y capacidad de I+D, como Múnich, París o Toulouse, así como regiones como el Randstad en Países Bajos o el norte de Italia, concentrarán la demanda.
.- Demanda concentrada en grandes operadores: Un número limitado de grandes compañías, muchas de ellas líderes nacionales o europeos, impulsarán la demanda de espacio logístico, buscando socios inmobiliarios para su expansión. Entre ellas destacan Safran y Thales (Francia), Rheinmetall y Hensoldt (Alemania), BAE Systems (Reino Unido), Leonardo (Italia) o Saab (Suecia).
.- Reconversión y desarrollo de activos a medida: Se prevé la reconversión de activos logísticos de tamaño medio (“mid-box”) y el desarrollo de plataformas logísticas a medida, con altas especificaciones técnicas adaptadas a la producción y logística militar. También aumentarán las operaciones de sale & leaseback.
.- Nuevas estructuras de alquiler: se impondrán contratos más largos, con estructuras tipo ‘net lease’, que permitan a los operadores amortizar inversiones en equipamiento industrial.
Auge de la logística ‘smart’
El desarrollo de infraestructuras de defensa exigirá activos logísticos avanzados, con automatización digital, trazabilidad en tiempo real y operaciones basadas en datos, apoyadas por inteligencia artificial. La seguridad de las cadenas de suministro será clave, con tecnologías como blockchain. Asimismo, ganarán relevancia los hubs de última milla para facilitar la distribución rápida de suministros estratégicos y el almacenamiento de reservas.
La transición energética en Europa también está generando demanda de plataformas logísticas próximas a corredores energéticos, como los proyectos de hidrógeno en el norte de Alemania y Países Bajos. Este crecimiento deberá coordinarse con la disponibilidad de mano de obra, lo que impulsará soluciones urbanísticas como vivienda vinculada a parques logísticos o fórmulas de coliving.
Nuevos polos logísticos en Europa
Si bien el enfoque en defensa y energía dentro del sector será amplio, existen mercados que probablemente se beneficien más de la inversión en el nuevo panorama logístico. Europa del Este y los países fronterizos con la OTAN requerirán activos logísticos cerca de bases militares y corredores de transporte. Un ejemplo del tipo de activos que encajarán con esta demanda son los almacenes inteligentes en Polonia equipados con sensores de Internet de las Cosas (IoT) para el seguimiento del inventario en tiempo real.
La fabricación vinculada a la defensa experimentará un repunte en ciudades con una sólida base industrial, como Múnich, donde su cadena de suministro aeroespacial está respaldada por almacenes habilitados con robótica.
Los corredores energéticos y los puertos serán ubicaciones atractivas desde una perspectiva de seguridad energética. Los hubs estratégicos de gas natural licuado (GNL) y de energías renovables requerirán instalaciones avanzadas de almacenamiento y distribución. Rotterdam encaja en esta categoría, con terminales de GNL en el puerto que ya utilizan programación automatizada y blockchain para flujos energéticos seguros.
Además, el crecimiento de estos hubs logísticos requerirá soluciones residenciales asociadas para atraer y retener talento, como el desarrollo de vivienda en torno a parques logísticos o modelos de co-living en entornos urbanos.
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