Prologis, compañía especializada en la gestión de activos logísticos, ha publicado su informe Logistics Rent Index 2026, que analiza la evolución del mercado logístico global y europeo en un contexto de transición de ciclo. El informe señala que el mercado logístico europeo se acerca a un punto de inflexión y se encamina hacia una nueva fase de crecimiento.
Tras un periodo de ajuste concentrado en la primera mitad del año, la demanda se aceleró progresivamente en el segundo semestre, impulsada por el regreso de grandes operadores y la reactivación de decisiones estratégicas de consolidación y modernización de plataformas. Este cambio de tendencia sugiere el inicio de una nueva fase del ciclo logístico europeo.
Uno de los elementos clave del análisis es la evolución de las rentas netas efectivas (Net Effective Rents, NER), el indicador que refleja el valor económico real de los contratos al incorporar incentivos como periodos de carencia y escalados. En el actual contexto de transición de ciclo, el ajuste del mercado europeo se ha producido principalmente a través de un aumento de concesiones, más que mediante recortes generalizados de las rentas nominales.
Este enfoque permite ofrecer una lectura más precisa del mercado, especialmente en fases de normalización como la actual, en las que las rentas nominales pueden no reflejar completamente la dinámica real de precios.
Este matiz resulta especialmente relevante en un entorno donde la escasez estructural de suelo, las limitaciones regulatorias y, más recientemente, las restricciones vinculadas a la capacidad de red eléctrica, continúan limitando la nueva oferta. Además, los costes de reposición se mantienen por encima de las rentas actuales de mercado en la mayoría de ubicaciones, reduciendo la viabilidad de desarrollos especulativos y reforzando la estabilidad a medio plazo.
En paralelo, la sensibilidad al coste sigue marcando las decisiones empresariales. Las compañías priorizan activos modernos, eficientes y estratégicamente ubicados, preferencia por activos de mayor calidad, característica de las primeras fases de un nuevo ciclo inmobiliario.
España se mantiene como uno de los mercados del sur de Europa con mayor dinamismo relativo, apoyado en fundamentos sólidos de consumo y en la expansión del comercio electrónico. Aunque determinados submercados mantienen niveles de disponibilidad superiores a los registrados en ciclos anteriores, la mejora progresiva de la demanda está contribuyendo a estabilizar la evolución de las rentas. La combinación de demanda selectiva y oferta contenida favorece un escenario de normalización gradual.
“En España observamos una demanda cada vez más selectiva y orientada a calidad. Los activos prime, bien ubicados y con altas especificaciones técnicas siguen concentrando el interés de los operadores. La disciplina en el desarrollo y las limitaciones estructurales de suelo contribuyen a mantener la estabilidad y la resiliencia en esta fase del ciclo”, explica Cristian Oller, SVP, Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis.
El Índice de Alquiler Logístico de PrologisResearch, que se publica anualmente, realiza un seguimiento del crecimiento neto efectivo de las rentas en los principales mercados logísticos mundiales. Basado en los contratos de arrendamiento realmente firmados y ajustado en función de incentivos como la renta gratuita y las escalas, ofrece una visión coherente de las condiciones reales de los precios a lo largo del tiempo y de cómo las restricciones de la oferta determinan la resistencia de las rentas a lo largo de los ciclos.
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