El mercado logístico español continúa mostrando una fortaleza notable respecto a otros países europeos, con una absorción elevada y contratos a largo plazo que reflejan la madurez del sector. En 2025, los principales hubs -Madrid, Barcelona y Valencia- han registrado incrementos sostenidos en las rentas prime y niveles de contratación que se sitúan entre los más altos de la última década. La inversión logística-industrial también mantiene su atractivo: en los nueve primeros meses del año, el segmento concentró más del 11% de la inversión inmobiliaria nacional, con una ocupación cercana al 91% y rentas netas al alza.
Bajo este contexto, Accolade, inversor paneuropeo especializado en parques industriales y logísticos sostenibles, ha destacado la evolución del mercado inmologístico español en un momento marcado por la consolidación de la demanda, la presión sobre las cadenas de suministro y el avance de la sostenibilidad como criterio clave en las operaciones.
Este dinamismo se ve impulsado por tendencias estructurales, como el avance del comercio electrónico, la diversificación de cadenas de suministro o la digitalización de operaciones, que continúan elevando las necesidades de superficie tanto para logística primaria como para distribución urbana.
Andalucía como nodo estratégico
Observamos un aumento del protagonismo de los mercados regionales, entre ellos Andalucía, que concentra ya en torno al 6% de su PIB en actividad logística, con más de 64.000 empresas vinculadas al sector y más de 123.000 profesionales empleados.
La región muestra una evolución diferencial entre sus dos enclaves más dinámicos:
.- Sevilla presenta un mayor volumen de stock y disponibilidad de suelo, lo que permite absorber nueva demanda y atraer inversión, apoyada por proyectos industriales y logísticos de gran escala.
.- Málaga, por el contrario, opera en un mercado más tensionado, con un stock estimado en torno a 600.000 m² y una oferta muy limitada de naves modernas. La demanda ocupa rápidamente cualquier superficie disponible, lo que presiona el mercado y pone de relieve la necesidad de aumentar la oferta de calidad. Este desequilibrio se acentúa por la falta de suelo finalista a precios viables, una barrera que condiciona la capacidad de los promotores para impulsar nuevos proyectos.
«La dinámica que observamos en Andalucía será determinante para definir las oportunidades de inversión y la viabilidad de nuevos desarrollos en los próximos años«, señala Eduardo Feliciano, Business Director de Accolade.
Limitaciones de suelo, antigüedad y liquidez contenida: los factores que condicionan el desarrollo
Uno de los retos más relevantes que identifica Accolade es la escasez de suelo logístico, especialmente en regiones donde la demanda supera de forma constante a la oferta. En algunos mercados, las expectativas de precio del suelo alcanzan niveles que no permiten que los proyectos generen rentabilidades equilibradas, lo que ralentiza el desarrollo de nueva superficie e introduce tensiones adicionales en las rentas.
A esta limitación se suma la antigüedad del stock. En gran parte del territorio español (y particularmente en mercados regionales) el parque logístico continúa siendo antiguo, con una presencia reducida de naves de grado A. Esta falta de producto moderno dificulta la entrada de inversores institucionales que buscan eficiencia, contratos de mayor escala y activos con estándares ESG. En ciudades donde las superficies medias de contratación se sitúan entre 3.000 y 5.000 m², el reto es doble: mejorar la calidad del stock y habilitar condiciones que permitan desarrollos de mayor tamaño.
En cuanto a la inversión, las operaciones sobre activos nuevos y terminados mantienen una rotación sólida y reflejan el interés del capital nacional e internacional. Sin embargo, desde Accolade observan que en mercados emergentes la disponibilidad de capital sigue siendo más limitada que en los grandes mercados logísticos, lo que se traduce en operaciones más prudentes y selectivas.
Claves para activar el crecimiento
España se encuentra en un punto sólido para continuar desarrollando su red logística e industrial, especialmente en aquellas regiones donde convergen demanda creciente, conectividad estratégica y disponibilidad de talento. En el caso de Andalucía y particularmente en Málaga, como ejemplo de mercado tensionado, el potencial es elevado, siempre que se avance la aceleración de la regeneración y modernización del stock existente para atender la demanda de naves sostenibles y altamente eficientes, y en el apoyo a desarrollos de mayor escala, capaces de atraer a operadores e inversores institucionales.
En un entorno donde las cadenas de suministro se rediseñan y los activos logísticos ganan un papel estratégico, la capacidad de adaptar la oferta será clave para mantener la competitividad del mercado español.
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