El mercado logístico en España se enfrenta a barreras estructurales que condicionan el desarrollo de nuevas instalaciones, según se desprende del último informe de Prologis Research: Persistent Supply Constraints Position Europe for Value Growth. El estudio señala que los complejos trámites urbanísticos y los procesos de recalificación pueden prolongarse hasta una década. Esta complejidad, junto con la creciente escasez de suelo disponible en áreas estratégicas, plantea desafíos a la hora de responder con agilidad a la demanda del mercado.
El informe apunta que, incluso el suelo ya calificado como industrial, especialmente en la Comunidad de Madrid, también puede sufrir demoras de varios años antes de que se inicien las obras. A esto se suman barreras más recientes, como la falta de disponibilidad eléctrica sobre todo en la zona centro, que dificultan aún más la construcción de nuevas plataformas logísticas.
Ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, donde la demanda de espacios logísticos es más alta, presentan una oferta cada vez más limitada. Esta situación está elevando los costes de reemplazo, ya que el suelo no solo es más escaso, sino también considerablemente más caro. Sin embargo, esta misma dinámica refuerza el valor de los activos logísticos modernos y bien ubicados, que se han convertido en un atractivo tanto para clientes como para inversores.
«La industria logística se ha consolidado en numerosas ocasiones como motor económico para cualquier región, un sector esencial que debe seguir evolucionando. La escasez de suelo y la complejidad en los procesos de desarrollo nos obligan a trabajar de manera más colaborativa con la Administración para agilizar los proyectos. Desde Prologis, ofrecemos nuestra experiencia para garantizar que la demanda real del mercado se traduzca en instalaciones modernas, sostenibles y con alto valor añadido para clientes e inversores«, explica Cristian Oller, Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis.
La situación en España refleja un reto más amplio a nivel europeo. Según el informe de Prologis, el mercado logístico de Europa, valorado en 500.000 millones de euros, presenta una brecha estructural de más de 150.000 millones de euros entre la oferta existente y la demanda real de instalaciones.
La regulación, los cuellos de botella en infraestructuras, las exigencias medioambientales y la fragmentación administrativa limitan el desarrollo de nuevos espacios. Sin embargo, la demanda sigue creciendo, impulsada por el comercio electrónico, estrategias de resiliencia en las cadenas de suministro y el aumento de la población en las principales ciudades.
Según el índice Modern Logistics Concentration (MLC), que mide el espacio logístico en relación con el número de hogares, Europa presenta un valor de 30, frente al 75 de EE. UU. Aunque no es una comparación directa, ya que las ciudades europeas son más densas y cuentan con redes logísticas más eficientes, el índice pone de relieve que, incluso fijando un valor objetivo de 50 para Europa, el déficit de espacio logístico en el mercado europeo seguiría siendo significativo. Además, según el informe de Prologis Research, al ritmo actual de construcción, cerrar esta brecha llevaría alrededor de ocho años y requeriría una inversión superior a 150.000 millones de euros.
Los espacios logísticos cercanos a los principales núcleos urbanos son los que mayor crecimiento de rentas registran, ya que concentran gran parte de la demanda. Aunque su desarrollo es más complejo, esta limitación de oferta está impulsando la creación de valor en las áreas prime, reforzando el atractivo de España y de Europa como mercados logísticos estratégicos.
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